Le bail doit être écrit et signé par le bailleur et le locataire.
Il peut prendre la forme, soit :
d'un acte sous-seing privé, rédigé sur papier libre et signé par les parties qui reçoivent chacune un original,
d'un acte authentique, établi par un notaire. Une copie est délivrée à chaque partie.
Clauses obligatoires
Le contrat de location (bail) doit mentionner :
le nom et la dénomination du bailleur, son domicile ou son siège social et le cas échéant ceux de son mandataire,
la date à laquelle le contrat commence à s'appliquer et sa durée,
la description précise du logement, des équipements et des annexes (garage, jardin, cave),
la destination du logement : habitation ou mixte (professionnelle et habitation),
l'énumération des parties communes,
le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu,
le montant du loyer, ses modalités de paiement et de révision éventuelle.
En cas de changement de propriétaire le nouveau propriétaire doit notifier au locataire son nom et son adresse, et le cas échéant ceux de son mandataire.
Obligation d'information du bailleur
Plan d'exposition au bruit
Le bailleur est tenu d'indiquer dans le contrat de location par une clause claire et lisible, la zone de bruit dans laquelle le bien est situé.
Zones des plans d'exposition du bruit
Les plans d'exposition au bruit sont obligatoires dans les zones où sont situés :
des aérodromes assurant des grandes, moyennes ou courtes distances,
des aérodromes assurant un service de défense et de l'aviation civile.
Selon la gêne occasionnée par le trafic des avions, le territoire situé aux abords des aérodromes est classé en 3 zones : A,B,C.
Ils peuvent délimiter une zone "D" à l'intérieur de laquelle les constructions sont autorisées mais doivent faire l'objet de mesures d'isolation acoustique.
Les plans d'exposition au bruit peuvent être consultés, le cas échéant aux sièges des établissements publics de coopération intercommunale ainsi qu'à la préfecture.
Clauses abusives
Définition
Quel que soit le type de location, certaines clauses sont réputées non écrites et donc nulles.
Ce sont des "clauses abusives", elles ne peuvent être insérées dans le contrat de location.
Est dite abusive, toute clause :
qui oblige le locataire, en cas de mise en vente ou de nouvelle location du logement, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables,
qui oblige le locataire à souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le propriétaire,
qui impose l'ordre de prélèvement automatique ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre comme mode de paiement du loyer,
par laquelle le locataire autorise le propriétaire à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible,
qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée,
par laquelle le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite uniquement par le propriétaire au titre des réparations locatives,
qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer ou des charges, du dépôt de garantie ou la non souscription d'une assurance pour risques locatifs,
qui autorise le propriétaire à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations prévues au contrat,
qui interdit aux locataires l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative,
qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux, sauf si celui-ci est établi par un huissier de justice,
qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à 3 ans,
qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le propriétaire de toute responsabilité,
qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui,
qui impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celle prévues,
qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance,
qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement,
qui interdit au locataire de demander une indemnité au propriétaire lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à 40 jours,
qui permet au propriétaire d'obtenir la résiliation du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé insusceptible d'appel.
Documents annexés
Doivent être annexés au contrat :
un état des lieux,
les extraits de règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes ainsi que le nombre de millièmes du logement loué pour chaque catégorie de charges si l'immeuble est en copropriété.
Le dossier diagnostic technique, diagnostic performance énergétique, diagnostic plomb, état des risques naturels et technologiques.
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